Среда, 01 апреля 2015 17:01

Гостиница в историческом здании. А может построить новую?

Written by

Наша страна имеет очень богатое историческое наследие, в том числе и в архитектуре. Но к сожалению, большое количество зданий находится в плачевном состоянии, на их восстановление уходят огромные средства, много сил и времени.

Во многих городах реконструкция исторического наследия производится силами собственников, которые приобрели недвижимость на аукционах и торгах. Своим мнением с нами анонимно поделился один из «победителей» таких торгов 2011 года, ныне действующий успешный отельер.

По его словам, городская администрация выставила на продажу историческое здание в состоянии «под реконструкцию». До проведения аукциона участникам торгов было предоставлено небольшое количество документов на ознакомление, была проведена экскурсия по зданию, где участникам торгов рассказали о будущих возможностях. Его компания, проанализировав все риски, решила выкупить это здание с целью создать на его базе новую гостиницу.

По итогам торгов всплыли новые моменты, о которых не оговаривалось раньше: реконструкцию здания должны провести без сноса текущих стен (состояние которых было «просто плачевным»). В изначальных планах нашего визави было именно снести все, кроме фасада и отсроить полностью новую конструкцию, сразу приспособив ее под нужны и особенности отеля. Путем долгих переговоров и юридических разбирательств, он все-таки получил разрешение на сохранение только фасадной части, но получил жесткие временные ограничения.

Мы не знаем, насколько достоверна эта информация, но по нашему опыту, отельеры часто сталкиваются с проблемами в процессе эксплуатации отелей в исторически значимых объектах, например, с вентиляцией, с неудобным расположением комнат и планировкой здания и так далее.

В связи с этим, мы задали несколько вопросов человеку, кто непосредственно связан с реконструкцией охраняемых зданий в России, имеет опыт такой работы в Сочи и Санкт-Петербурге, Генеральному директору Роману Еремяну. Стоит ли собственнику выбирать для размещения гостиницы историческое здание? Какие нюансы нужно учитывать? О чем не расскажут на отельных тренингах?

 

Роман Еремян, Генеральный директор компании INDIGO development

В активе компании крупнейший гостиничный комплекс в Европе, крупнейший апарт-отель в Европе, крупнейшая гостиница в России, размещенная в архитектурном памятнике. Общее количество номеров в проектах компании 6 872, а общая площадь зданий – 786 000 м2.
Компания принимала участие в проектах реконструкции охраняемых зданий в гостиницы и апарт-отели
• Апартаменты «Монферран», Санкт-Петербург
• Здания императорских конюшен и казарм Павловского полка, Санкт-Петербург
• Клуб Талион и Елисеев Палас Отеля «Leading Hotels of The World», Санкт-Петербург
• Дворец Шереметьева (бывший дом писателей), Санкт-Петербург 
• Особняк Лобанова-Ростовского, Санкт-Петербург, отель «Four Seasons»
• Cанаторий имени Орджоникидзе, Сочи 
• Дом отдыха имени Горького, Санкт-Петербург, отель «Residence»

 

– Ключевой проблемой рентабельности проектов реконструкции охраняемого здания в гостиницу является отношение инвестиций на квадратный метр общей площади к количеству номеров и рыночный уровень тарифов.

Количество номеров и их комфортность диктуются в первую очередь свойствами здания, которые невозможно изменить: глубиной корпуса, расстоянием между фасадными и внутренними несущими стенами, охраняемыми интерьерами, фасадами, ограничениями охранных зон города по изменению высоты зданий и сохранению облика кварталов. Эти свойства можно определить как неизменные, большей частью «нерешаемые» и принципиально определяющие рентабельность проекта.Cанаторий имени Орджоникидзе Сочи

Самая распространенная проблема – коэффициент площади номерного фонда гостиниц в памятниках архитектуры редко превышает 35-40% вместо 65-75% в новом строительстве, а из-за высоких потолков и расположения окон охраняемых фасадов число номеров в здании может снизиться еще на 15-20%, а средняя площадь номера – на 20-50% превысить рекомендуемую.

До принятия решения о покупке или заключении инвестиционного контракта необходимо проверить эти параметры, а также убедиться в отсутствии специальных сервитутов, – например, объектов Гражданской обороны, спецсвязи, метро, бомбоубежищ, бункеров, колодцев, шахт, коллекторов и тому подобных.

 

Вторая группа проблем - решаемые, но дорогостоящие.

Проектирование и сами работы по реконструкции обычно стоят в 2-4 раза дороже, чем сделать такое же новое здание. Самый лучший способ снизить затраты – добиться разрешения на снос всех внутренних конструкций здания с сохранением фасадов или их воссозданием.

 

Второй способ – еще до входа в проект проводить обстоятельное обследование здания, прорабатывать эскизные проекты планировочных решений и смету. Ориентироваться на укрупненные показатели аналогов, как это делается в новом строительстве, бесполезно. У каждого проекта реконструкции исторических зданий свои уникальные особенности.

Усиление фундамента и устройство подземного паркинга обычно выполняется с помощью замораживания, стен в грунте, буронабивных свай, фасады укрепляются металлическими обоймами. Уже реализованы первые объекты с устройством роботизированных паркингов в стесненных условиях подземных этажей реконструированных гостиниц.

Для систем кондиционирования и вентиляции приспосабливают дымоходы, старые отдушины и каналы воздушного отопления и вентиляции, чердачные окна, проемы для загрузки угля, лестничные клетки. 

Талион Палас Отель


Внутренний двор обычно перекрывается стеклянным куполом и используется как лобби и функциональное ядро отеля, связывающее служебные и публичные зоны, и как место проведения мероприятий. Проблема зданий с высокими атриумами – скопление нагретого воздуха на галереях номеров верхних этажей и одна из важных задач – проектирование сбалансированной и энергоэффективной системы кондиционирования атриума, применение автоматических зенитных окон, специальных стекол с поглощением ультрафиолетового излучения и автоматических штор. 


Третья проблема – для того чтобы гостиница могла показывать достаточную рентабельность при сохранении конкурентных тарифов, необходимо приводить инвестиции на номер в обороте к разумным значениям. Обычно с этой целью часть верхних этажей и номеров с хорошим видом продается как апартаменты.

 

Девелоперы США, Канады и Великобритании с 2011 применяют систему свободной квартирографии FreeDOM, разработанную в Калифорнии и Нью-Йорке для многофункциональных зданий, отелей и многоквартирных домов. Так инвесторы обеспечивают своим проектам максимальную гибкость использования в виде доходной недвижимости и при продаже. 

апартаменты монферран


Ключевым параметром такого решения является возможность вести гибкие продажи, собирая апартаменты любой площади с широким выбором функциональных планировок из нескольких типовых номеров «под заказ» каждого покупателя. При проектировании номера компонуют в блоки, которые позволяют их совместное использование в разных комбинациях, предусматривают проемы в несущих конструкциях, узлы на стояках инженерных сетей и кабельных трассах для подключений сантехники и кухонного оборудования, подготавливают ниши и люки для установки индивидуальных счетчиков электроэнергии, воды и тепла.


circle 4Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting


– «Исторические отели» – один из самых используемых на данный момент трендов, конвертируемый в доход, который пытаются развивать собственники.

Например, широко известны гостиницы, расположенные в центрах различных столиц мира, в которых останавливались знаменитые люди. Как правило, это гостиницы 5 звезд, премиальные гостиницы, которые пытаются культивировать историческую особенность своего здания, создавать соответствующие интерьеры, играть вокруг философии того героя, который здесь проживал, или знаменитого события, которое произошло. Конечно, гостиницы используют это как PR и рекламный ход, для того, чтобы завоевывать большее количество гостей и продавать свои номера дороже.

Но существуют ли такие объекты в России, и как их можно коммерциализировать? Конечно, гостиницы, которые расположены в самом центре столицы, являются таковыми. Часть из них уже обновились и преобразовались. Но стоит заметить, что, например, в Питере, предлагают не только исторические объекты, которые были таковыми и исторически существовали в этих местах, но и часть зданий, которые были реконструированы, превращены в гостиницу уже в современное время, но используют исторический дух самого здания. Такие отели тоже можно считать историческими. 

Санкт Петербург отель Four Seasons1

Стоимость оснащения и модернизации отеля, расположенного в историческом здании, как правило, несколько выше по сравнению со стандартными пятизвездочными объектами – в силу необходимости замены инженерных коммуникаций, наличия дополнительных ограничений и согласований, а также определенных ограничений по модернизации самого здания. Это приводит к тому, что бюджет на реконструкцию в исторических отелях на 15%-25% выше по сравнению с аналогичными объектами в обычных зданиях. Безусловно, бывают и уникальные случаи, когда бюджет вырастает в разы, ведь в силу имеющихся ограничений стоимость реконструкции в исторических объектах всегда индивидуальна. В целом стоимость конвертации модернизации одного номера в исторических отелях, как правило, варьируется в пределах от 80 до 150 тысяч евро.

Кроме того,на территории РФ расположено крайне много старых красивых исторических зданий усадеб, которые пришли в негодность. И один из проектов государства, которые пытается найти поддержку со стороны инвестиционного сообщества, это конвертация усадеб в сеть премиальных мини-отелей.

Однако пока это всего лишь разовые проекты, которые ждут своей коммерческой эффективности. Сложность реализации такого проекта основана на нескольких вещах. Во-первых, слишком дорогая реконструкция, как правило, здания в очень плохом состоянии. И во-вторых, гостиница получается крайне маленькая и долгоокупаемая. 

 

Однако мировой опыт показывает, что развитая сеть исторических отелей – это выгодный инвестиционный продукт на долгосрочную перспективу для своих собственников.

Юлия Булейко

шеф-редактор портала

e.vkusov.net | Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Новости партнеров

  • Голосование Tatarstan Top Hotels & Restaurants Award

    Голосование Tatarstan Top Hotels & Restaurants Award

  • Официальное мобильное приложение выставки Horeca by Kazan 2018

    Официальное мобильное приложение выставки Horeca by Kazan 2018

  • III Республиканская премия Tatarstan Top Hotels & Restaurants Award 2018

    III Республиканская премия Tatarstan Top Hotels & Restaurants Award 2018

  • 1
  • 2
  • 3

Интересное

© 2018 Линия Вкуса. Все права защищены.Design & Development by Julia Buleyko

Search